Большое количество жалоб на нарушения, связанные с организацией и проведением общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, накопилось в прокуратуре Дубны. Поэтому прокуратура сочла необходимым разъяснить жителям города статьи жилищного законодательства, которые касаются проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме – органа управления общим имуществом собственников. Корреспонденту «Встречи»  информацию по этому поводу предоставил помощник прокурора г. Дубны А.Ю. Серяков.

– Статья 44 Жилищного кодекса РФ утверждает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Какие вопросы оно уполномочено решать?

– Общее собрание собственников полномочно принимать важнейшие управленческие решения, в том числе о выборе способа управления домом и о смене управляющей организации. Чаще всего предложения о таких изменениях возникают по инициативе одного или нескольких собственников помещений в многоквартирном доме. Статьей 45 Жилищного кодекса РФ на инициаторов проведения общего собрания возлагается обязанность сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. Закон предусматривает несколько альтернативных способов извещения собственников о проведении собрания: посредством направления сообщений заказными письмами, вручения сообщения лично под роспись либо его размещения в месте, доступном для любого собственника помещения (например, на досках объявлений при входах в подъезды).

– Какую информацию в обязательном порядке должно содержать сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме?

– Прежде всего, в сообщении должны быть указаны форма проведения собрания (собрание или заочное голосование), дата, место, время проведения данного собрания (в случае проведения собрания в форме заочного голосования – дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения), вопросы повестки дня. Кроме того, в сообщении должны быть указаны сведения о лице, по инициативе которого было созвано общее собрание, а также разъяснен порядок ознакомления с информацией и материалами, касающимися проведения общего собрания.

Необходимо отметить, что возможность принятия решений на собрании зависит от количества голосов принявших в нем участие собственников помещений, ведь согласно части третьей статьи 45 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

– Каким образом определяется кворум собрания?

– В соответствии с частью третьей статьи 48 Жилищного кодекса РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, на общем собрании собственников помещений в данном доме пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Доля каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество согласно части первой статьи 37 Жилищного кодекса РФ пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения.

– Лучше бы пояснить на примере…

– Пожалуйста. Предположим, общая площадь многоквартирного дома – 9000 кв.м. Это без учета площади помещений общего пользования, являющихся общей собственностью жильцов, – коридоров, чердаков, подвалов. Тогда обеспечить кворум для решения вопроса о смене способа управления домом могут собственники, обладающие в совокупности не менее чем 4501 кв.м. Собственник помещения общей площадью 45 кв.м будет обладать в таком доме 0,5 % от общего числа голосов собственников. Чем больше по размеру помещение, которым владеет собственник, тем больше у него голосов.

– А сколько в приведенном Вами примере нужно голосов собственников, чтобы решение было принято?

– Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если возвратиться к приведенному выше примеру, то для принятия положительного решения о смене способа управления домом необходимо количество голосов собственников, владеющих в сумме площадью не менее чем 2251 кв.м, то есть чуть более 25 % голосов.

– Как правильно оформить решение собрания?

– Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений инициатором собрания путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений и доступном для всех собственников, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений. Каждый собственник вправе ознакомиться с любыми документами, касающимися проведения общего собрания, отказ ему в предоставлении этих документов является незаконным.

– Насколько важно для собственника помещения в многоквартирном доме аккуратно посещать общие собрания собственников?

– Необходимость и важность участия каждого собственника в голосовании на общем собрании определяется тем, что согласно части пятой статьи 46 Жилищного кодекса РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании.

– А если собственник не согласен с решением общего собрания?

– Закон предусматривает способ защиты жилищных прав не согласных с решением общего собрания собственников. Если собственник полагает, что решение принято общим собранием в нарушение требований Жилищного кодекса РФ, при этом он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения, и если таким решением нарушены его права и законные интересы, то такой собственник вправе обжаловать принятое общим собранием решение в судебном порядке.

Однако Жилищный кодекс РФ предусматривает здесь несколько «но». Во-первых, заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Во-вторых, суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

– На практике организовать «вживую» общее собрание собственников довольно сложно – и помещение надо как-то найти, и людей собрать в одном месте в одно время не так-то просто. Поэтому часто собрание проводят в форме заочного голосования. Какие правила должны быть при этом соблюдены?

– В самом деле, законодательно возможность заочного голосования предусмотрена в качестве вспомогательной. Однако на практике подавляющее большинство собраний собственников помещений в многоквартирных домах проводится именно в форме заочного голосования. Для этого собственникам помещений раздаются бюллетени с вопросами повестки общего собрания, после чего собственники голосуют, указывая по каждому вопросу свое решение – «за», «против» или «воздержался». В случае если собственник укажет два или три варианта ответа, то голоса собственника по данному вопросу не могут быть засчитаны. Бюллетень собственника не будет принят, и соответственно голоса не будут учтены и в том случае, если бюллетень подан по истечении срока для приема бюллетеней, указанного в сообщении о проведении общего собрания. В бюллетене собственника в соответствии с требованиями части третьей статьи 47 Жилищного кодекса РФ непременно должны быть указаны сведения о лице, участвовавшем в голосовании, сведения о документе, подтверждающем право собственности участвующего в голосовании лица на помещение в многоквартирном доме, а также его решения по каждому вопросу повестки дня. Следует отметить, что голосовать на общем собрании собственник может путем предоставления своих полномочий представителю. Доверенность представителю должна быть составлена в письменной форме и заверена уполномоченными лицами, указанными в пункте 4 или 5 статьи 185 Гражданского кодекса РФ, либо удостоверена нотариально.

Беседовала Наталия Куракина